Для большинства людей покупка квартиры — одно из самых важных решений в жизни, к которому многие готовятся по нескольку лет. И когда долгожданное
жильё вот-вот должно оказаться в руках, многие начинают терять бдительность и упускают крайне важный момент: проверку юридической «чистоты» покупаемого жилья.
Согласитесь, квартира — не сапоги и даже не машина, купив которые и столкнувшись с рядом проблем, теряешь не так много денег и нервов. А вот приобрести квартиру с неприятным «секретом» вроде дополнительно прописанных жильцов или «хвоста» из разнообразных долгов было бы более чем обидно. Так как же обезопасить себя от неприятностей или хотя бы быть готовым в случае чего доказать в суде свои права на жильё?
В роли сыщика
Объявления проштудированы, продавцы обзвонены, квартиры пересмотрены и среди множества вариантов найден подходящий. Цена тоже устраивает. Теперь стоит запастись терпением и всё разузнать.
Первым делом нужно выяснить, является ли человек, с упоением описывавший вам хорошие качества приглянувшейся квартиры и проводивший экскурсию по комнатам, полноправным владельцем жилья. Идеальный способ — узнать историю интересующей вас квартиры в РГКП «Центр по недвижимости».
История жилья — отнюдь не единственный документ, позволяющий проследить чистоту сделки. Можно ещё получить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость и её технические характеристики. В этом документе указана вся информация, необходимая для заключения сделки: сведения об объекте недвижимости, правах, зарегистрированных на этот объект, а также ограничениях (обременениях) прав.
Такую справку может получить бесплатно любой человек, заинтересованный в той или иной квартире. Единственное, что нужно сделать для её получения — принести в ЦОН документ, удостоверяющий личность. После этого вам выдадут выписку из кадастрового центра (в котором регистрируются права и обременения на недвижимость).
До заключения сделки все существующие обременения необходимо снять.
Кто-кто в теремочке живёт?
Не стоит забывать и о том, что квартира может находиться в общей совместной собственности нескольких лиц. При продаже квартиры, находящейся в общей совместной собственности, каждый из собственников выступает по договору в качестве продавца.
Такая ситуация возникает, например, когда жилое помещение было приватизировано всеми проживающими в нём членами семьи, или приватизировано одним членом семьи, но с учетом отсутствующих его родственников на момент приватизации недвижимости.
Вторая причина нахождения жилья в совместной собственности — когда недвижимость была куплена одним из супругов на момент нахождения в браке. В этом случае недвижимость является общей совместной собственностью супругов. Для того чтобы продать эту квартиру, продавец должен иметь нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае муж или жена продавца квартиры, чьё согласие при продаже квартиры не было учтено, может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной.
Требование о согласии супруга не учитывается, если квартира была приобретена продавцом до вступления в брак, получена им во время брака в дар или получена по наследству.
— Право собственности на приобретаемую квартиру подтверждается соответствующим договором, — рассказывает юрисконсульт ТОО «ЛИДЕР company» Бегун Наталья. — Если жилплощадь была получена продавцом по наследству, в дар или куплена им, право собственности подтверждается документом, на основании которого она перешла к собственнику. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор дарения, купли-продажи или обмена. При этом на всех договорах обязательно должен быть проставлен штамп о регистрации в РГКП «Центр по недвижимости».
Также право собственности на недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Этот документ выдаёт РГКП «Центр по недвижимости» по Карагандинской области Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК. Данные, указанные в свидетельстве, являются действительными на момент выдачи и удостоверяют регистрацию права за правообладателем, то есть, не отражают все существующие обременения (ограничения) зарегистрированного права. В связи с этим обязательно нужно убедиться в том, что приобретаемая вами квартира не заложена, не находится под арестом или запретом.
Маленькие владельцы
Не стоит забывать и о том, что собственником квартиры может быть и несовершеннолетний ребёнок, не достигший 14 лет, — сделку от имени маленького хозяина совершают родители, усыновители или опекуны (смотрите статью 23 ГК РК); и/или несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (статья 22 ГК РК).
На совершение сделки несовершеннолетним и за несовершеннолетнего требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства (подробнее — в статье 24 ГК РК). Сделка по продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, противоречит требованиям закона и является недействительной.
Последний рывок
Итак, когда вы убедились, что в квартире к моменту покупки никто не зарегистрирован и получены все необходимые разрешения и согласования — настало время заключать договор.
Сделка купли-продажи недвижимости заключается в нотариальной конторе и подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого вы должны предоставить в регистрирующий орган пакет документов, в который входит:
1) договор;
2) техпаспорт квартиры;
3) удостоверение личности и РНН (копии);
квитанция об уплате государственной пошлины в размере 0,5 МРП (месячных расчётных показателей). Если расчёт по договору купли-продажи был произведён не полностью, то госпошлина составит 1 МРП для недвижимости с земельным участком (то есть, для частных домов госпошлина составит 0,5 МРП плюс 0,5 МРП за земельный участок). Срок предоставляемой услуги — 5 рабочих дней.
И пусть предусмотреть все описанные моменты не так просто, и требует большого внимания и концентрации — в любом случае это стоит того, чтобы потом строить свою жизнь в новой квартире или доме в спокойствии и уверенности в том, что день грядущий не принесёт вам судебного разбирательства и поиска адвокатов для отстаивания своих прав.
Юлия ВОЛКОВА, Информационная служба www.kn.kz