«Мой дом — моя крепость». Однако надежность этой крепости зависит, в первую очередь, от наших забот. Даже зная о явной пользе и выгоде той или иной операции, мы не спешим ее осуществить. В данной статье мы попробуем разобраться в тех вещах, которые стоит делать со своей недвижимостью.
Установка охранно-пожарной сигнализации
Зачем это нужно
Более 50% от всех совершаемых в Казахстане преступлений составляют кражи, в том числе кражи квартирные. Однако большинство граждан нашей страны продолжают надеяться на «авось» и не спешат принимать меры по защите своего жилья.
Как это работает
Наиболее эффективными являются системы охранной сигнализации, связанные с центральным пультом охранного предприятия.
Как работают такие охранные сигнализации рассказали специалисты крупного карагандинского ТОО «ОА «Салерс».
— В полный комплекс системы сигнализации входят охранная сигнализация, пожарная сигнализация и тревожная кнопка, — рассказывает замдиректора по организации охраны пультовых объектов ТОО «ОА «Салерс» Владимир Шиламенцев. — По желанию клиента, конечно, можно остановиться и на одном варианте, например, установить только охранную сигнализацию.
Система охранной сигнализации включает в себя датчики на окна, датчики, срабатывающие на открытие, на двери и датчики движения. При установке пожарной сигнализации дополнительно к этому помещение оснащается датчиками задымления и (или) тепловыми датчиками. Еще одной важной составляющей охранной сигнализации является так называемая тревожная кнопка — устройство, служащее для оповещения охранного предприятия о факте или угрозе нападения, проникновения и т.д.
— В дежурной части нашего предприятия ведется круглосуточный мониторинг за всеми охраняемыми объектами. Мы отслеживаем все сигналы, поступающие с разных видов датчиков, распознаем, какой именно датчик и где сработал. При получении сигнала «тревога» на место высылается группа быстрого реагирования. Сигналы с тревожных кнопок имеют приоритетное значение, так как угроза в таком случае направлена не только на имущество клиента, но на его жизнь и здоровье, — поясняет начальник дежурной части ТОО «ОА «Салерс» Виктор Шумиленко. — Конечно, группы быстрого реагирования выезжают на каждый вызов. В договоре прописывается, что ГБР должна прибыть на объект в течение 57 минут, при возникновении форс-мажорных обстоятельств этот срок может быть максимально увеличен до 12 минут, — замечает специалист.
Машины ГБР отслеживаются охранным предприятием, аппаратура дежурной части фиксирует весь маршрут и
время реакции. По прибытии специалисты производят оценку ситуации и, если угроза действительно существует, оповещают клиента и сообщают об инциденте соответствующим органам: пожарным или полиции.
—Ложные вызовы случаются в нашей практике постоянно. Чаще из-за неаккуратности или легкомысленности. Например, устройство тревожной кнопки может быть совсем небольшим, похожим на брелок. Родители оставляют его на видном месте, маленькие дети нажимают на кнопку. Или просто, человеку хочется «проверить» как все работает, а в результате группа прибывает на ложный вызов. А ведь иногда, чтобы прибыть на место вовремя, машинам ГБР приходится нарушать правила дорожного движения. Чтобы такого не происходило, за ложный вызов в договоре предусмотрен штраф в размере 1 МРП, но на первый раз обычно обходимся предупреждением – рассказывает Владимир Шиламенцев.
ГБР состоят из двух вооруженных охранников. Они имеют разрешение на ношение огнестрельного оружия и имеют право на задержание
Если ГБР не успевает прибыть на объект в срок, указанный в договоре, то охранное предприятие берет на себя ответственность за возмещение ущерба. Но, как отмечают представители ТОО «ОА «Салерс», таких случаев на практике не случалось.
—Прежде чем заключить договор, наши специалисты выезжают на место, чтобы оценить риски и сделать выводы о том, какими датчиками необходимо оснастить помещение. Часто потенциальные клиенты, желающие сэкономить, считают, что достаточно установить один датчик на дверь. Однако если мы видим, что таких средств будет недостаточно, а человек настаивает на своем, мы отказываем ему в заключении договора, ведь ответственность потом лежит на нашем охранном предприятии, – замечает Виктор Шумиленко.
Стоимость монтажа и установки охранно-пожарной сигнализации для двухкомнатной квартиры начинается примерно от 70 000 тенге. В эту сумму входит стоимость оборудования и проведение работ. Установка производится в течение одного дня. На цену влияет многое, в том числе количество и вид устанавливаемых датчиков.
Дальнейшее техническое обслуживание и услуги пультовой охраны входят в стоимость месячной абонентской платы. Минимальная сумма договора на оказание охранных услуг посредством пультовой охраны для физических лиц при охране квартир составляет 5000 тенге. Для частных домов эта сумма составит порядка 12000 тенге.
Бывает, что человеку не требуется установка сигнализации на длительный срок. Но, уезжая в отпуск или в командировку, он не хочет оставлять свое жильё на произвол судьбы. В таких случаях есть возможность установить охранно-пожарную сигнализацию как бы «в аренду». По истечению срока оборудование будет демонтировано.
Как обеспечить безопасность квартиры в новостройке Астаны >>>
Законная перепланировка
Зачем это нужно
Самовольная перепланировка, проведенная без профессионально составленного архитектурно-строительного проекта, не только незаконна — она может быть просто опасной. В случае если вы приобрели квартиру, в которой была проведена самовольная перепланировка, то вам придется узаконить ее.
Как это работает
Процесс оформления перепланировки происходит таким образом:
1. Специалистом (архитектором или проектировщиком), имеющим лицензию, готовится проект перепланировки, где графически указываются будущие изменения.
2. В ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства города Караганды» пишется заявление на получение архитектурно-планировочного задания. К заявлению прикладываются проект, копии документа, удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости, заверенные у нотариуса, и техпаспорт. В том случае, если в процессе перепланировки будут затронуты интересы соседей, вам придется получить также их согласие на проведение работ.
3. На основании этих документов выдается разрешение на перепланировку. Документы должны пройти несколько инстанций, конечной из которых является ГАСК. В ГАСК, кроме отмеченных выше документов, нужно принести еще разрешение отдела архитектуры и договор со строительной организацией и архитектором, который будет осуществлять авторский надзор. Решение принимается в течение пяти дней. Однако есть вероятность получить отказ на перепланировку.
4. После завершения всех работ остается только зарегистрировать перепланировку в ЦОНе: старый техпаспорт сдается и получается новый.
Процесс узаконения перепланировки от процесса своевременного оформления отличается тем, что сначала нужно получить акт ввода в эксплуатацию.
Штрафы за незаконную перепланировку или переоборудование без разрешения уполномоченных органов составляют от 5 до 10 МРП. В случае, если совершенные действия могли привести к потере прочности здания, штраф будет выше: физическим лицам — от 20 до 25 МРП.
Своевременное страхование
Зачем это нужно
На данный момент, обратившись к страховому агенту, можно защитить не только свое жилье, но и, например, обезопасить себя от бытовых неприятностей с соседями.
Как это работает
Наиболее популярным и известным всем видом страхования имущества является страхование его от гибели или повреждения. При заключении такого договора перечень рисков и сумма страхования определяется самим клиентом. Можно выбрать как полный пакет рисков, так и отдельные их виды, в этом отношении программы страхования казахстанских компаний являются достаточно гибкими.
Страхованию может подлежать и гражданско-правовая ответственность перед третьими лицами. Проще говоря, такая страховка защищает вашу ответственность перед соседями на случай затопления, например.
Страховой тариф зависит от разных факторов. При добровольном страховании объектов недвижимости тарифы казахстанских страховых компаний варьируются примерно от 0,1% и до 1,2% от суммы страхования. Все зависит от объекта и суммы страхования, от степени риска, на который идет компания и т.д.
— Договор страхования гражданско-правовой ответственности перед соседями, например, заключается в нашей компании на сумму не ниже 800 000 тенге. Риски здесь могут быть разными: пожар, затопление, перепланировка. Ведь при перестройке в многоквартирном доме может случиться разное, трещины, например, пойдут. В этом случае страховой тариф будет составлять 0,8% и 0,5% при страховании от прочих угроз, — говорит директор Карагандинского филиала СК «НОМАД Иншуранс» Руслан Нуртденов.
Ещё одним видом страхования, касающимся недвижимости, является титульное страхование. Согласно статье 7 Закона РК «О страховой деятельности», титульное страхование представляет собой совокупность видов страхования, предусматривающих осуществление страховой выплаты в размере частичной или полной компенсации ущерба, нанесенного имущественным интересам страхователя в случае прекращения права собственности на имущество.
Право собственности может быть оспорено на законных основаниях, каковыми являются: сделки, совершенные недееспособным человеком или несовершеннолетним без согласия родителей или опекунов, подделка или подлог документов и т.д.
Ситуация с титульным страхованием в Казахстане складывается непростая. Являясь по сути одним из видов добровольного страхования, оно в большинстве случаев представляется банками как обязательный вид и входит в услугу банковского страхования.
Заключение договоров о титульном страховании, страховании имущества и жизни заемщика обязательно, в противном случае банк, скорее всего, откажет вам в предоставлении кредита под залог недвижимости. Если заемщик, заключивший договор о титульном страховании, на законных основаниях лишится прав собственности, то компания возмещает ущерб банку, а не клиенту, освобождая его, таким образом, от долгов. Просто так, при заключении договора купли-продажи, как это делается в европейских странах, договор о титульном страховании наши граждане заключать не спешат. Хотя теоретически никаких препятствий к этому нет. Тарифный диапазон при заключении договора о титульном страховании весьма широк: в АО «СК «Казкоммерц-Полис», например, он колеблется от 0,05% до 9,13% на 2013 год.
Проверка юридической чистоты сделки
Зачем это нужно
Покупка квартиры — серьезный шаг, подходить к которому нужно со всей ответственностью. Учитывая высокую стоимость жилья в нашей стране, стоит ли удивляться тому, что сфера сделок с недвижимостью постоянно притягивает к себе аферистов и мошенников, которые легко могут оставить вас без квартиры и без денег.
Как это работает
Целями данной проверки является анализ факторов риска для покупателя и составление прогноза сделки.
Конечно, доля риска существует в любом случае, но если в процессе проверки будут выявлены обстоятельства, которые могут быть основанием для оспаривания сделки в суде, или законность документов на сделку будет поставлена под сомнение, от сделки лучше отказаться.
Первое, что делается при анализе, это выяснение подлинности прав продавца на продаваемый объект недвижимости. Юрист изучает такие документы, как: справка о зарегистрированных правах, обременениях и технических характеристиках недвижимого имущества, правоустанавливающие документы, план на квартиру, книга регистрации граждан, квитанции коммунальных служб по текущим платежам. В процессе этого анализа проверяется подлинность всех предоставленных документов, наличие подчиток или исправлений.
На следующем этапе проверяется согласие всех собственников жилья на совершение сделки с объектом недвижимости, проверка дееспособности продавца. Если сделка совершается по доверенности, проверяются права продавца в качестве доверенного. Выявляется круг лиц, обладающих правами на продаваемый объект недвижимости. Эта стадия проверки сложна и вместе с тем важна для составления прогноза успешности сделки. С особым вниманием стоит отнестись к проверке квартир, которые участвовали в каких-либо сделках в течение последних трех лет. Согласно статье 178 Гражданского кодекса РК, три года — это общий срок исковой давности, в течение которого сделка может быть признана недействительной.
Как, покупая квартиру, проверить юридическую чистоту сделки>>>
Дела «семейные» — брачный договор
Зачем это нужно
Согласно статистическим данным, опубликованным сайтом ranking.kz, на 100 браков в 2013 году пришлось 34 развода. То есть, на данный момент каждая третья супружеская пара в нашей стране не выдерживает трудностей семейной жизни. Раздел имущества при бракоразводном процессе в любом случае неприятное событие, а уж если стороны в этот момент находятся «на ножах», этот процесс и вовсе может привести к большим потерям. Дабы избежать такой ситуации, психологи и юристы советуют парам заключать брачный договор.
Как это работает
Согласно статье 39 Закона РК «О браке и семье», брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Заключая такой договор, супруги вправе изменить установленный законами Республики Казахстан режим общей совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на всё имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
В договоре могут быть оговорены пункты, касающиеся как имеющегося, так и будущего имущества супругов, а также в нем могут определяться права и обязанности супругов по взаимному содержанию, порядку несения семейных расходов, по способам участия в доходах друг друга и т.д.
Стоит отметить, что в отличие от США и европейских стран, брачный договор в Казахстане призван регулировать только имущественные отношения. В нем не могут быть рассмотрены вопросы, касающиеся регулирования отношений в семье или распределения супружеских обязанностей.
Брачный договор вполне может быть расторгнут или изменен в любое время по соглашению обеих сторон, с регистрацией изменений у нотариуса. Также договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон через суд.
Брачный договор может заключаться как до государственной регистрации брака, так и в дальнейшем в любое время в период супружеской жизни.
Однако для вступления договора в законную силу, естественно, требуется свидетельство о браке. Чтобы удостоверить брачный договор, необходимо:
- обеим сторонам явиться в нотариальную контору;
- свидетельство о браке;
- документы, удостоверяющие личность;
- правоустанавливающие документы на имущество (например, для договора, затрагивающего судьбу объекта недвижимости, — справка из органа юстиции о зарегистрированных правах).
Отношение к брачному договору в Казахстане неоднозначно. Менталитет людей нашей страны не позволяет рассматривать сей документ в отрыве от морально-этических норм. Семейный психолог Светлана Кунцевич говорит:
— Брачный договор — он ведь не «разводный договор» и не «договор о расторжении брака». Брачный договор мог бы облегчить людям совместную жизнь, если бы перед вступлением в брак люди договаривались о правилах будущей совместной жизни. Как показывает моя практика семейного психолога — большинство конфликтов сводится к отсутствию или не соблюдению правил совместной жизни. Брачный договор может быть поводом поговорить об уважении и о такой «эфемерной субстанции», как любовь. В общем, я за брачный договор. Но всё, конечно, упирается в то, кто и с какой целью его составляет.
Завещание
Зачем это нужно
Как ни грустно затрагивать этот вопрос, но стоит задуматься о своей ответственности перед близкими на случай, если с вами произойдет самое страшное. Тем более, что судебные споры в вопросах наследования далеко не редкость.
Как это работает
Завещать свое имущество человек может кому угодно, не объясняя причин своего решения. В статье 1039 Гражданского кодекса РК говорится, что наследование по закону имеет место, когда отсутствует завещание, или оно не определяет судьбу всего наследства целиком. В этом случае наследники, определяемые законом, не имеют прав на наследство. Хотя и здесь есть свои исключения. Наследства не могут быть лишены несовершеннолетние и нетрудоспособные дети завещателя, его нетрудоспособные родители и супруг. Вне зависимости от содержания завещания, они получают не менее половины доли, которая могла бы быть предоставлена им при наследовании по закону.
Завещание — документ, который признается действительным в случае заверения нотариусом. Согласно статье 1051, завещание должно быть записано завещателем или нотариусом со слов завещателя в присутствии свидетеля. Свидетелями при оформлении завещания могут быть любые дееспособные лица, кроме тех, которые оговорены в 4 пункте статьи 1050 ГК РК. Никаких документов, подтверждающих право собственности на имущество, указанное в завещании, не требуется, хотя предоставление их и желательно. Содержание завещания является тайной, которую нотариус не имеет права разглашать до официального открытия завещания.
Составив завещание, человек вправе в любое время внести в него изменения или полностью изменить его содержание, а также и вовсе отказаться от него.
Договор аренды
Зачем это нужно
Сдавать квартиру в аренду, не уплачивая налоги, незаконно. В случае выявления нарушения собственнику квартиры придется выплатить не только налоги и пени за их несвоевременную уплату, но и штраф, размер которого будет весьма внушительным. Поэтому, желая избежать хлопот с оформлением документов, и сдавая квартиру на основе всего лишь устного договора, вы рискуете потерять кругленькую сумму. У арендодателя есть несколько вариантов законной сдачи жилья в аренду.
Как это работает
Согласно действующему законодательству, собственник квартиры, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Однако это не снимает обязанностей в уплате налогов. По итогам года в налоговый орган по месту прописки собственник должен представить Декларацию по ИПН (индивидуальному подоходному налогу). Ставка ИПН в этом случае составит 10% от общей суммы дохода. Декларация должна быть подана не позднее 31 марта года, следующего за отчетным периодом. Уплата налогов должна быть произведена не позднее 10 календарных дней после срока, установленного для сдачи Декларации ИПН.
Для того чтобы зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, необходимо подать заявление в налоговый комитет по месту жительства. К заявлению прилагается удостоверение личности, фотография 3х4 и квитанция об уплате сбора за регистрацию в размере 4 МРП.
В статье 371 Налогового Кодекса РК оговорено право индивидуального предпринимателя самостоятельно выбрать один из 4 возможных режимов исчисления и уплаты налогов: уплата по общеустановленному порядку, специальный налоговый режим на основе разового талона, специальный налоговый режим на основе патента и упрощенная декларация.
Как отмечалось выше, если арендодатель будет применять налоговый режим на основе патента, то его доход будет подлежать обложению по ставке 2% от выручки. Налоговый режим на основе упрощенной декларации предусматривает ставку в 3% и уплачивается в виде индивидуального подоходного и социального налога.
Для того чтобы встать на учет в качестве индивидуального предпринимателя, собственникам необязательно иметь на руках договор аренды. Но стоит отметить, что заключение такого договора с арендатором поможет избежать возможных неприятностей с контролирующими органами. Кроме того, письменный договор аренды послужит гарантией того, что арендодатель сможет вернуть свои деньги через суд в случае, если арендатор нарушит условия договора, съедет, не заплатив, и т.д.
Договор аренды может быть заключен в простой письменной форме, не удостоверенной нотариусом. Обязательное нотариальное оформление требуется при заключении договора аренды на срок свыше одного года, так как при оформлении такого договора требуется регистрация его в органах юстиции по месту нахождения объекта недвижимости. В этом случае обеим сторонам нужно явиться в ЦОН с документами, подтверждающими право собственности, и договором аренды и сдать их на регистрацию. Если требование о регистрации не будет соблюдено, договор может быть признан недействительным.
Марина ДАНИЛОВА, Информационная служба kn.kz
Также читайте: