Большинство людей, которые решили купить квартиру в строящемся доме, интересуются в первую очередь его расположением и параметрами квартиры, при этом не обращая внимания на такие существенные аспекты, как способ привлечения денежных средств, вид договора, точные сроки сдачи, вариант отделки, ну и, конечно же, гарантийные обязательства перед клиентами. Подобные недочеты могут откликнуться серьезными проблемами при фактической сдаче объекта, а кроме того больно ударить по карману дольщиков и стать горьким разочарованием на всю жизнь.
Понятно, почему львиная доля казахстанцев приобретает недвижимость через долевое участие в строительстве. Новостройки существенно дешевле вторичного жилья, а условия застройщика привлекают своей гибкостью. Единственным минусом для дольщиков представляется ожидание желанной квартиры, которое порою затягивается на самые непредсказуемые сроки.
Дольщик Мадина Аманкулова: "На первоначальный ремонт ушла не одна тысяча долларов".
Мадина Аманкулова ждала свою двухкомнатную квартиру почти пять лет. Она стала дольщиком в широко известном в городе жилом комплексе. Мадину не испугало то, что объект находится в 15 километрах от города в поселке Косшы, зато привлекла доступная цена: в 2006 году квадратный метр ей обошелся в 600 долларов. Дом обещали сдать уже через год. Однако потом, как вы помните, грянул кризис, стройка заморозилась, и заветные ключи были получены только в 2011 году. Несколько лет ожидания, скитание по съемным квартирам, а потом еще и «доведение квартиры до ума» сделали «дешевые метры» намного дороже их заявленной первоначально стоимости.
Но на тот момент все это казалось неважным, главное — что наконец-то появилась собственная крыша над головой. Осознание всех тех проблем, которые еще предстояло решить в связи с некачественным строительством дома, пришло позже, когда после первого же дождя потекла крыша, с приходом холодов всеми цветами радуги «зацвел» потолок, а стены начали промерзать из-за того, что при их возведении был использован кирпич, предназначенный для внутренних перегородок.
«Мы заделывали крышу, утепляли окна, добавили дополнительные секции батарей. В придачу к этому КСК собрало с нас деньги на замену системы отопления в подвале. Не могу сказать точно, но на первоначальный ремонт ушла не одна тысяча долларов», — делится Мадина.
Как видите, нашей героине пришлось немало похлопотать со своей квартирой. Но если вы все-таки решили поправить свои жилищные дела путем вложения средств в строительство жилого дома, вам необходимо знать о подводных камнях, сопровождающих такого рода сделки.
Шаг 1. Определиться со своими предпочтениями
По рекомендации консультанта по недвижимости компании «Best Realty» Руслана Унгефуга, изначально нужно определить для себя параметры квартиры. Какого класса недвижимость вы хотите приобрести, за какую сумму и в каком районе? Определиться, принципиально ли для вас покупать квартиру в кирпичном доме или в монолитном. Если у вас есть дети, нужно решить, в какую школу вы хотите их отдать, так как на сегодняшний день, по законодательству нашей страны, в государственную школу берут только по прописке. Соответственно, в каком районе вы будете проживать, к той школе и будете относиться. Кроме того, важно определиться, на какой стадии будет приобретаться квартира: в доме, который только начали строить (со свай), либо построенном наполовину или уже законченном. «Также перед покупкой квартиры в новостройке я бы вам рекомендовал проанализировать рынок недвижимости, а именно — среднюю стоимость квадратного метра на сегодняшний день, а также узнать, какие сейчас есть предложения на рынке», — рассказывает эксперт.
Шаг 2. Выбор строительной компании
В первую очередь вы должны обратить внимание на репутацию компании-застройщика, поинтересоваться, какие жилые комплексы уже построены ею и в какие сроки. Но вас не должен пугать тот факт, что у каждой фирмы, работающей долгое время, есть объекты-долгострои. В 2006-2007 годах даже именитые застройщики имели проблемные объекты в связи с кризисом, однако этот фактор не мешает им успешно развиваться в настоящее время. «Покупателю необходимо обратить внимание на месторасположение жилого комплекса. К примеру, если компания заявляет, что он находится в перспективном районе, то я бы обратил внимание на Генеральный план Астаны, дабы убедиться в том, что данный район предполагает развитие», — добавляет Руслан Унгефуг.
Особое внимание, по мнению специалистов, надо уделить партнерам строительной компании. В первую очередь банку, который финансирует компанию-застройщика, поскольку надежный банк не будет финансировать компании-однодневки. И еще: самый верный способ убедиться в благонадежности компании, по советам людей, «съевших собаку» на этом деле, это поехать на объекты, ранее построенные данным застройщиком, и переговорить с жильцами: есть ли какие-то жалобы на дом?
Шаг 3. Проверка документов
Это тот самый пункт, в который мы не любим вникать и, честно говоря, мало что в нем понимаем. Однако упускать такие важные подробности, как организационно-правовой статус застройщика, ни в коем случае нельзя. Одним словом, проверять документы застройщика следует «на берегу», пока еще не подписан договор и не отданы деньги.
Итак, на руках у застройщика должно быть разрешение ГАСКа, в свою очередь, чтобы это разрешение получить, нужен перечень следующих документов. Первое — копия решения местных исполнительных органов о предоставлении права на землю, второе — копия положительного заключения экспертизы проектно-сметной документации, третье — копия государственной лицензии с перечнем видов строительно-монтажных работ на право осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности генерального подрядчика, а также, если дом построен по государственной программе, должно быть соглашение с акиматом. Еще один важный момент: вам необходимо убедиться, что у компании есть и свои деньги на строительство. Согласно закону, доля участия дольщиков в строительстве не может превышать 75 процентов, а сам застройщик должен вложить в объект не менее 15 процентов от общей суммы затраченных средств. Это хоть в какой-то степени подстрахует ваш будущий дом.
Шаг 4. Заключение договора
Многие люди поверхностно относятся к процедуре подписания договора, мало вникают в условия, прописанные в этом важнейшем документе. А между тем, судьба вашей будущей недвижимости и ее качество зависят от того, насколько грамотно вы подходите к этому делу. На этом пункте мы остановимся подробнее. Мы отметим самые важные, на наш взгляд, моменты в договоре, на которые каждый дольщик должен обратить внимание.
Первое, это вариант отделки. Согласно постановлению правительства от 2009 года, для достижения качества в строительном секторе жильё должно сдаваться только с чистовой отделкой. Все мы знаем, в каком виде сдавались и сдаются дома, которые были введены до вступления в законную силу данного постановления. В качестве примера можно привести жилой комплекс, который, построенный по механизму долевого участия, был сдан с черновой отделкой. Представьте: входная дверь из картона, внутренние двери, разводка труб, сантехника и даже бетонная стяжка полов отсутствовали. При этом стены и потолок приходилось выравнивать не одним слоем строительных смесей.
Однако в момент получения квартиры многие жильцы закрывали глаза на все эти безобразия. Проблемы появились тогда, когда людям пришлось ломать голову, как и в каких количествах закупать стройматериалы, как поднимать их на 25-й этаж при неработающем лифте, как решать вопрос с периодическим отсутствием электричества и так далее.
Риэлтор Руслан Унгефуг: "Изначально нужно определить для себя параметры квартиры".
Так как же у нас обстоят дела с отделочными работами? По информации Агентства по делам строительства и ЖКК, требования по чистовой отделке касаются всех застройщиков, в том числе и частников, а не только жилья, сдаваемого по государственной программе. Однако с этим решением согласны далеко не все. По мнению директора по развитию одной из строительных компаний Астаны, с точки зрения маркетинга это не совсем верно. «Есть такое понятие, как потребительские предпочтения, которое говорит о том, что люди не хотят жить с одинаковой отделкой. Понятно, что мы это требование соблюдаем лишь частично. Ни для кого не секрет, что еще до ввода в эксплуатацию объекта дольщики получают ключи и делают ремонт. И при вводе объекта в эксплуатацию мы показываем ту чистовую отделку, которую сделали клиенты». Подобным образом закон обходят многие отечественные застройщики, пользуясь правовой безграмотностью граждан. Но нашим людям, пока еще не решившим свои жилищные проблемы, не до всех этих тонкостей, они рады вообще получить крышу над головой.
Хотя есть и те, кто не желает приобретать квартиру в чистовом варианте. Директор ТОО «ЭнКом-Ст» Александр Энтин: «Для меня была бы удобна черновая отделка. Потому что каждый человек имеет свой вкус. Если я арендую квартиру, то, конечно же, могу как-то подружиться со своими вкусами. Ну а если покупаю для себя и собираюсь жить в ней долго, то мне хотелось бы, чтобы она соответствовала моим внутренним ощущениям. А покупать готовую квартиру и потом все переделывать…».
Что же такое квартира с чистовой отделкой? Это квартира, которая сдается «под ключ». В ней установлена сантехника — мойка, ванна или душевая кабина, выполнены отделочные работы, имеются даже кое-какие бытовые приборы, например газовая или электрическая плита. Само собой разумеется, что вода, свет, телефонная связь тоже должны быть подведены застройщиком.
Как мы выяснили у строителей, черновая отделка может быть в разных вариантах. Первый вид — улучшенная черновая. Это такая отделка, после которой можно сразу же переходить к чистовой. Например к наклейке обоев. При этом все коммуникации подведены, остается лишь установить сантехнику, прикупить розетки и выключатели.
Второй вид — черновая в полном смысле этого слова. Такой вариант среди строителей называют «московским», так как на сегодняшний день практически всё коммерческое жилье, которое строится в Москве, сдается именно в таком виде: без межкомнатных перегородок, инженерной разводки, звукоизоляции и даже цементной стяжки полов. Получается, как будто бы вы заходите в одну большую однокомнатную квартиру.
У нас в Астане такие варианты тоже есть. Зачастую это жилье элит- и бизнес-класса. То есть вы покупаете «чистую» площадь, ограниченную только капитальными стенами, и делаете с ней, что хотите. Как заполнить полученное свободное пространство — вопрос вашей фантазии и наличия денежных средств. Но когда вы по своему вкусу возведете межкомнатные перегородки, вам придется узаконить плоды вашей фантазии. Но, видимо, в нашей стране есть люди, готовые платить за эксклюзивность своего жилья.
Цена квадратного метра
Еще один возможный риск долевого участия в строительстве — это рост цены на квартиру. В договоре обязательно должен присутствовать этот пункт. Если фиксированная цена за один квадратный метр не прописана, то условия такого договора юристы изначально называют кабальными. Пока запланированный дом существует только в проекте и в виде котлована, все суммы, проставляемые в договоре, весьма условны и приблизительны. А потом начинается внезапное удорожание стройматериалов, дополнительно возникшие расходы, или форс-мажор, как это было во время кризиса в 2008 году. Все эти катаклизмы застройщик называет «непредвиденными обстоятельствами» и именно на них ссылается, когда увеличивает конечную стоимость вашей квартиры. И зачастую у покупателя, измученного необходимостью достать даже начальную сумму, уже нет сил противостоять притязаниям строительной фирмы, и он из последних закромов извлекает дополнительные средства, которые планировал потратить на нужды первой необходимости. От всех этих напастей вас спасет грамотно составленный договор. «После соглашения с дольщиком застройщики не имеют права изменять цену за квадратный метр. В договоре указывается не только сумма, но и сроки сдачи, и процентная ставка по пене за просрочку. Эти пункты не могут меняться, за исключением тех случаев, когда одна из сторон не исполняет условия договора», — пояснили нам в строительной компании.
Платить ли за дополнительные «квадраты»?
Несмотря на то что мы точно знаем, за сколько квадратных метров отдали деньги, после получения ключей обязательно перемериваем свои владения. И делаем это потому, что неточности в размерах сданного жилья — достаточно распространенная практика. И если этот пункт точно не прописан в вашем договоре, то вы также можете попасть впросак. А потребованная с вас застройщиком доплата может стать непосильной ношей. «На практике такие случаи — нередкое явление. Но в договоре прописывается, что в пределах определенной погрешности люди или строительная компания не доплачивают друг другу ничего. Обычно отклонения от общей площади жилья допускаются не более 2-3 процентов.
Председатель правления республиканского союза "Общественный защитник" Виктор Сыздыков: "Жильцы объектов, не введенных в эксплуатацию, имеют полное право ни за что не платить".
Например, если вы купили 40 квадратов, а получили 41, то компании вы ничего за него не должны. Если же отклонения по площади возникают сверх нормы, то оплату обязан произвести либо дольщик, либо строительная компания. Оплата осуществляется по цене договора, отмечают юристы. «Если человек не согласен с последним пунктом договора, то должен его сразу же убрать, хотя строительная компания вряд ли на это пойдет», — говорит директор по развитию.
«Если площадь увеличилась, клиент не должен платить, если же уменьшилась, то должен требовать возмещения ущерба», — считают застройщики. Впрочем, не стоит сильно переживать по этому поводу. Как правило, большие отклонения по площади случаются при серьезных нарушениях в строительстве, а мелкие недочеты всегда имеют место быть, и с ними, к сожалению, придется смириться. Кстати, что касается требования компенсации за недостающую площадь, то в большинстве случаев это достаточно трудоемкий процесс, предупреждает консультант по недвижимости Руслан Унгефуг.
Шаг 5. Расстаёмся с деньгами
Мы подошли к самому щепетильному и, можно сказать, завершающему этапу заключения сделки — непосредственной оплате за недвижимость. В этом деле мы стараемся просчитать все возможные варианты, но, к сожалению, ни один из них нас в полной мере не защищает. Здесь хочется привести в пример опыт такого иностранного государства, как Арабские Эмираты. Там каждый этап строительства согласовывается с клиентами, проводится полный отчет по проведенным работам и расходованию средств. Казахстанским же застройщикам далеко до такого уровня взаимоотношений с клиентами. Информация о расходах и доходах отечественных компаний, в отличие от зарубежных, строго конфиденциальна. Поэтому, отдавая деньги, с самого начала избавьтесь от иллюзии, что сможете проследить путь их дальнейшего следования.
По словам проект-менеджера компании «Best Realty» Максата Бектибаева, дольщики и строительные компании в нашей стране привыкли сетовать на закон. Первые говорят о том, что закон о долевом строительстве в большей степени защищает вторых, последние в свою очередь утверждают обратное. Однако, если проанализировать ситуацию на практике, то нехитрые выводы напрашиваются сами собой. Единственным пунктом в договоре о долевом участии в строительстве, который как-то защищает клиента, является пункт, касающийся задержки сроков сдачи объекта.
Согласно документу за каждый день просрочки застройщик обязуется выплачивать дольщику 0,1 процента от стоимости жилья. Для кого-то это покажется пустяком. Но представьте ситуацию, когда человек оплатил полную сумму за свою будущую квартиру, которую надеялся получить согласно сроку через год, а ждать пришлось еще пять лет. Это, кстати говоря, ситуация с нашей героиней Мадиной, которая от своей строительной компании не получила ни копейки.
В Астане немало таких долгостроев. Собственники квартир в этих объектах до сих пор не могут получить свое законное вознаграждение за многолетнее ожидание. Хотя многое зависит и от самих дольщиков, от того, насколько они настойчивы в своих требованиях. В этом деле добиваются успеха особенно отчаянные, те, кто ночует у дверей строительных компаний, обивает пороги государственных органов, в общем, ни на минуту не оставляет в покое своих обидчиков.
По словам М. Бектибаева, застройщики, как правило, с легкостью могут обосновать любую задержку со строительством своих объектов. А что касается домов-долгостроев, то за них в свое время ручалось государство, но оно ведь не будет выплачивать пеню за простой. Вариант, когда можно прийти, расторгнуть договор и забрать свои деньги при неисполнении застройщиком своих обязательств, также не пройдет.
Если компания не может достроить дом, значит у нее нет финансирования, и, следовательно, с вами рассчитаться она не в состоянии. Её ответом будет: «деньги в обороте, строительные материалы закуплены, такие-то работы проведены, посредникам все оплачено», и вам придется только ждать. Согласитесь, с самого начала вы знали, что инвестируете «в воздух». И здесь надо быть готовым к любому повороту событий. Единственным приемлемым выходом из этой ситуации может стать продажа своей доли в строящемся доме.
В целом оплата при долевом участии осуществляется двумя способами. Первый — вы покупаете будущую квартиру, оставляя деньги в кассе самой строительной компании. Второй — рассчитываетесь через банк — партнер компании-застройщика. Как правило, дольщик имеет право рассчитаться за квартиру частями. Несмотря на заманчивость такого предложения, в этом деле есть огромная доля риска. Прежде чем пойти на этот шаг необходимо иметь 100-процентную уверенность в своих доходах на ближайшие месяцы. Так как в случае неуплаты оставшейся суммы за квартиру ваши деньги по условиям договора большинства застройщиков не возвращаются! Отметим, что на недвижимость эконом-класса отсрочка по оплате обычно предоставляется лишь до полугода. А вот в элит-классе эти сроки больше, так как там и цена квадратного метра значительно выше.
Платите, платите, платите!
Если вы полагаете, что это всё, то сильно заблуждаетесь. Счастливые обладатели квартир в новостройке могут попасть, и практически всегда попадают, еще в одну финансовую ловушку. Несмотря на то, что в законе о долевом участии четко прописано, что до оформления квартиры в собственность покупатель не обязан оплачивать коммунальные услуги, наших несчастных дольщиков всеми правдами и неправдами заставляют это делать.
Если дом не прошел государственную комиссию, значит застройщик не может передать Акт на право собственности жильцам. А если квартиры и дома в целом не зарегистрированы в БТИ, то это означает, что этот объект не может заключить договор с Астанаэнергосбытом. Последние, в свою очередь, в таком случае не правомочны опломбировать счетчики жильцов, потому что фактически дом находится на стадии строительства.
«Застройщики и монополисты эту процедуру прекрасно знают и тем не менее обходят закон. Строительная компания вообще не имеет права заселять жильцов до сдачи объекта. А у нас что происходит? Людям дают ключи, мол, достраивайте за свой счет и еще в придачу к этому просят оплату за коммунальные услуги!», — возмущается председатель правления республиканского союза «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.
«Я считаю, что застройщик и монополисты таким образом вступают в сговор. До тех пор пока объект не прошел государственную экспертизу, оплата с него производится совсем по-другому, как со строительного объекта, а не по счетчикам. Делайте выводы, куда уходят ваши деньги… Согласно закону жильцы объектов, не введенных в эксплуатацию, имеют полное право ни за что не платить», — подытожил В. Сыздыков.
Кстати о передаче доли в жилом доме. Еще одна статья расходов — оформление права собственности на квартиру. Закаленные общением с ремонтной бригадой и оставшиеся практически без свободных средств новоселы предпочитают заниматься этим самостоятельно. И тут уже вопрос выдержки и нервов — смогут ли они вынести все хождения по инстанциям. Те, кто «сломался», обычно поручают это нудное и вредное для нервов занятие людям, специализирующимся на подобного рода услугах. Впрочем, это уже отдельная тема.
Политолог Досым Сатпаев:
«В 2005 году я приобрел в Алматы квартиру по долевому участию. Конечно, риск был, так как дом еще не был построен, лишь вырыт котлован. Но мне повезло, что объект успели сдать до того, как грянул кризис.
Первый этап внедрения долевого строительства в Казахстане был, что называется, блин комом. Налицо недочеты законодательства, тогда многие от этого пострадали. Сейчас мы наблюдаем второй этап, когда были внесены поправки в закон, который встал на защиту прав потребителей. Нужно было обжечься, чтобы понять, что нужно менять правовую базу. С другой стороны долевое строительство — это один из способов решения жилищных проблем в стране. Государство пытается выправить эту ситуацию».
Гульдарай КАСЫМОВА, Информационная служба www.kn.kz